Felfedezte az Otthon Startra a lakáspiac új csillagát az ingatlanfejlesztő: mi rejlik a megfizethető otthonok sikerének kulcsában?

Az Otthon Start kedvezményes lakáshitelt nyújtó állami otthonteremtési program jelentős lendületet adott a magyar ingatlanpiacnak. A kormány célja, hogy növelje az új lakások kínálatát, azonban a program keretein belül meghatározott maximum 1,5 millió forint négyzetméterár alatti ingatlanok piaca rendkívül szűk keresztmetszetet mutat. E szegmensben eddig nem sok fejlesztő látta meg a lehetőségeket. A Bayer Construct Zrt. azonban kiemelkedik, hiszen a cég már korábban is foglalkozott Budapesten alacsonyabb árkategóriájú lakóingatlanok építésével, mivel a vállalat a volumennövekedésben látja a nyereségszerzés kulcsát. Balázs Attilát, a vállalat tulajdonosát és vezérigazgatóját kérdeztük az Otthon Start Program hatásairól, a beruházási költségek optimalizálásáról, valamint a jövőbeli piaci kilátásokról.

Érezhető egyfajta iparági kétely az Otthon Start Programmal összefüggésben, mivel számos érintett fél aggódik amiatt, hogy a konstrukció nem fog hosszú távon megmaradni. A Bayer Construct felkészült arra, hogy mi történik, ha a programot szűkítik vagy akár megszüntetik?

Úgy vélem, hogy a kormánynak nemcsak a jelenlegi Otthon Start Program fenntartása, hanem annak bővítése is a legjobb érdeke, hiszen ezzel számos új munkahelyet teremthetne az építőiparban. Sokan még mindig nem rendelkeznek saját ingatlannal, és az albérleti díjak már közelítik a 3%-os kamattal terhelt hitelek havi törlesztőrészleteit. Ez a helyzet azt sugallja, hogy ezt a programot hosszú távon érdemes fenntartani. A magyar ingatlanpiac sajátos, viszonylag kis méretű, és évtizedek óta lemaradásban van a lakásépítések terén, ami nem csupán gazdasági, hanem társadalmi szempontból is aggasztó. A statisztikák alapján Európában a lakásépítések terén a legrosszabb helyezést foglaljuk el. Személyes becslésem szerint 300-400 ezer, de akár ennél is több lakás hiányzik a piacon, ami sürgeti a helyzet mielőbbi kezelését.

A program pénzügyi modellje az államkassza szempontjából pozitív, ezért véleményem szerint emiatt sincs ok a megszüntetésére. A piacnak és a fejlesztők nagy részének, körülbelül 80 százalékának kedvez a támogatott konstrukció:

Budapest külvárosi területein, amelyek az utóbbi 20-30 év során háttérbe szorultak és ahol szinte nyomát sem láttuk komolyabb lakóingatlan-fejlesztéseknek, most végre új lehetőségek nyílnak meg a fejlődés előtt.

Azokon a helyszíneken, ahol a telkek ára kedvezőbb és a közműköltségek alacsonyabbak, a fejlesztők képesek mérsékelni a költségeiket, lehetővé téve számukra, hogy a négyzetméter árát maximum 1,5 millió forint körüli szinten tartsák.

Az Otthon Start Program valóban minden érintett számára kedvező lehetőségeket kínál. A bankok számára ez egy kiváló üzleti lehetőség, míg az állam is profitál belőle a gazdasági növekedés révén. A fejlesztők számára ugyan kihívásokat jelenthet, de összességében számukra is hasznos lehet, hiszen új projekteket indíthatnak. Végül, de nem utolsósorban, a lakásvásárlók is jelentős előnyökhöz jutnak. Ez egy olyan ritka helyzet, amelyben minden szereplő nyer, és a közös érdekek összehangolása révén mindenki számára kedvező eredmények születhetnek.

Október 6-án jött ki a végleges rendelet, amiben a kormány kiemelt projektté nyilvánította két építkezésüket, és egyelőre egyedüliként kapták meg eddig az egyszerűsített engedélyezési folyamathoz, vagyis a "gyorsítósávhoz" való jogot a kormánytól. Hogyan tud az Otthon Start Program kívánalmainak megfelelni a Bayer?

Mi egy szigorú és precíz szervezet vagyunk, amely a költséghatékony megoldásokra összpontosít. Célunk, hogy a 1,5 millió forintos négyzetméteráron belül maradjunk, de ehhez elengedhetetlen, hogy minden egyes részletre kiemelt figyelmet fordítsunk. Csak így biztosíthatjuk, hogy ez az ár ne csak elérhető, hanem fenntartható is legyen a jövőben.

A X. kerületi Kincsem Parkban az átlagárunk1 millió 150 ezer forint, és az ár1,2-1,4 millióforintig terjed,

attól függően, hogy milyen fekvésű és méretű lakásról van szó, tetőtérben vagy földszinten helyezkedik el, esetleg északi oldalon van-e.

Nem feltétlenül tartom lehetetlennek az 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti ingatlanfejlesztéseket. Több olyan szereplővel vagyok kapcsolatban most is, akik több száz, vagy ezer lakás megvalósításán gondolkodnak, ezen beruházások egy részének előkészítésében mi is szerepet vállalunk. Jelenleg több ezer lakás fejlesztésére látok rá olyan partnerekkel együtt, akik el akarják érni, hogy az említett 1,5 millió forintos négyzetméteráras értékesítési küszöb alá beférjenek.

Szeretném hangsúlyozni, hogy noha egy projekt kiemelt státuszt élvez, ez nem jelenti azt, hogy a megvalósítása zökkenőmentes lesz. Számos kihívással kell szembenéznünk: biztosítanunk kell a megfelelő finanszírozást, be kell vonnunk az önerőt, ki kell egyenlítenünk az építési telek költségeit, és alapos tervezést igényel, hogy a megadott idő- és költségkereteket sikeresen betartsuk.

Miként érheti el egy fejlesztő, hogy az építési költségek a lehető legalacsonyabb szinten maradjanak?

A telekárak ideális esetben a 100 ezer forint per négyzetméter alá kellene, hogy csökkenjenek, ideális esetben 60-70 ezer forint körüli szintre. Ez belvárosi lokációban elképzelhetetlen, ez is az egyik oka, hogy Budapest belvárosában kevés otthon startos lakás fog épülni.

Cégcsoportunk keretein belül az ingatlanfejlesztés és építőipari kivitelezés területén a teljes értéklánc jelentős része már megvalósult. Saját tervezésünk mellett a bányászati kitermelés, a falazóelemek gyártása, a fürdőszobabox-üzem, valamint az asztalos-, lakatos-, betonelem előregyártó- és betonacél feldolgozó üzemek mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a helyszíni mixer beton gyártási kapacitásunk, a saját toronydaruparkunk és a hőszigetelési, illetve estrich beton technológiák "házon belül" álljanak rendelkezésre. Ennek következtében lehetőségünk nyílt arra, hogy a négyzetméterárat 1,5 millió forint alá csökkentsük. A fent említett tényezők révén sikerült minimalizálni a szervezési költségeket, jelentősen lerövidíteni a kivitelezési időt, és csökkenteni az építkezés helyszínén dolgozó munkások számát is. A rövidebb kivitelezési időszak következményeként alacsonyabbá vált a finanszírozási teher, és ezek a pozitív hatások összeadódnak, így négyzetméterre vetítve a fejlesztési és kivitelezési költségek jelentős mértékben optimalizáltak.

Körülbelül 200-300 ezer forinttal sikerült csökkenteni a kiadásokat.

A számításaink szerint egy átlagos, kétkeresős család számára körülbelül 300 ezer forint havi törlesztőrészlet az a határ, amit kényelmesen tudnak vállalni. Ebből kiindulva arra jutottunk, hogy ha a négyzetméter ár 1,5 millió forint fölé emelkedik, akkor a lakásvásárlás jelentősen megnehezedik az emberek számára. Célunk, hogy minél szélesebb réteg számára biztosítsuk az új építésű lakások megvásárlásának lehetőségét.

Miként formálódnak az építőanyagárak, és milyen hatásokkal jár a program bevezetése? Az iparági szereplők tapasztalatai szerint a piaci trendek és a program intézkedései egyaránt befolyásolják az árakat. Érdemes megfigyelni, hogy a kereslet és kínálat dinamikája, valamint a program által nyújtott támogatások hogyan formálják a piaci környezetet. Milyen változások figyelhetők meg a költségvetésekben, és mennyire érzékelhető a program hatása a gyakorlatban?

Az építőanyagárak emelkedése, amely az utóbbi időszakban érintett minket, mostanra megtorpanni látszik, sőt, bizonyos helyeken már csökkenést is tapasztalhatunk. Európában az építőipar jelentős visszaesésen megy keresztül, ami hozzájárult ahhoz, hogy az eddig folyamatosan növekvő árak korrekcióra szoruljanak. A szakág számára nemcsak az anyagköltségek, hanem az építőipari gépek és technológiák ára is csökkenést mutat, amelyet a belső kereslet és az export visszaesése indokol. Emellett kiemelkedően fontos szerepet játszanak a piacon megjelenő, technológiailag versenyképes kínai gépek, amelyek árainak mérlegelése egyre relevánsabbá válik.

A nyugati gyártók által kínált értékesítési árak alacsonyabb szinten mozognak.

Az építőanyagok jelenleg drágábbak Magyarországon, mint a környező országokban: ennek egyik oka az, hogy alacsony a hazai gyártási kapacitás, és az építőipar termelési volumene is lényegesen kisebb, mint a szomszédos országokban. Az építőanyag-kereskedelem szerkezete is egészségtelen, ami szintjén rontja költséghatékonyságot.

A Bayer Construct cégcsoport számára a nagy mennyiségű beszerzés lehetővé teszi, hogy közvetlen kapcsolatot építsünk ki a gyártókkal, így optimalizálva a költségeinket és javítva az ellátási lánc hatékonyságát.

A külföldi beszerzések, például Németországból, Lengyelországból vagy Ausztriából, kulcsfontosságúak számunkra. Magyarországon a beszerzési árak általában magasabbak, és a helyi kínálat is korlátozottabb, ami miatt olyan termékek esetében, amelyeket nem a mi cégcsoportunk gyárt, jelentős mértékben az import lehetőségeire támaszkodunk.

Milyen lehetséges kockázatokkal járhat a "gyorsítópálya" alkalmazása? Vajon a gyors engedélyezési folyamatok később problémákat okozhatnak? Esetleg a túlzott beépíthetőség a minőség rovására mehet? Érdemes ezeket a kérdéseket alaposan átgondolni.

A "gyorsítópálya" nem jelent minőségromlást, épp ellenkezőleg, a minőség éppen, hogy javul. Nagyon szigorú elbírálás alá került az összes projekt: a tervtanács, a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) rendszere szerintem szigorú, az összes ellenkező híreszteléssel szemben. Az új TÉKA több területen drágulást is eredményez, de minőségi javulást hoz. Azonban az Otthon Start Program sikeréhez a bürokrácia további csökkentésére lenne szükség. A jelenlegi hazai beépítési mértékek, - telekterület arányában és épületmagasságban - alacsonyak nemzetközi összevetésben vizsgálva, ezért minden esetben javasoljuk, célozzuk a nagyobb volumenű projekteket és az úgynevezett magasházakat, amelyek elérhetik az akár 60-90 méteres magasságot is. Ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy az 1,5 millió forintos négyzetméterárat tartani lehessen, és egyúttal ilyen módon nagyobb zöldfelületek jönnek létre a projekteken belül.

Korábban említették, hogy céljuk nagy számban, évente akár 1500-2000, vagy ennél is több új építésű lakást behozni a piacra. A bejelentett projekteken túl terveznek-e továbbiakat is kiemelt projektként megvalósítani?

A kiemelő rendeletek nélkül az építési engedély megszerzése akár 2-3 évet is igénybe vehet, ami jelentős hátrányt jelent. Emiatt a kiemelt státuszt biztosító szabályozások kulcsszerepet játszanak az építőipar fejlődésében. Ezek ugyan elengedhetetlenek, de önállóan nem elegendőek ahhoz, hogy a szektor rövid távon komoly volumennövekedést érjen el. Ez pedig nemcsak az iparág számára volna előnyös, hanem a nemzetgazdaság szempontjából is, hiszen az adóbevételek emelkedése és a munkahelyek bővülése mellett erősödik a piaci verseny is. A versenyképesség növelése érdekében a piaci szereplők kénytelenek a hatékonyság fokozására és a működési költségek csökkentésére törekedni. Amennyiben hiányoznak a kiemelő rendeletek, a hosszadalmas engedélyezési folyamat – a fent említett 2-3 éves időtartam – csak tovább növeli a projekt költségeit. Éppen ezért folyamatosan új telkek után kutatunk, és partneri kapcsolatokat építünk, hogy közösen indíthassunk fejlesztéseket az Otthon Start program keretein belül.

Mekkora megtérüléssel dolgoznak manapság a fejlesztők, az Otthon Start Program 1,5 milliós négyzetméter-értékhatára jár-e jövedelmezőségi áldozattal?

Egy tisztességes marzs elérhető a 1,5 milliós négyzetméteráron, azonban ehhez elengedhetetlenek a fent említett feltételek. Célunk, hogy komoly mérnöki tudással és korszerű technológiai háttérrel minél szélesebb spektrumot lefedjünk az ingatlanfejlesztés során. Ezzel olyan költséghatékonyságot tudunk elérni, amely lehetővé teszi számunkra, hogy versenyképesek és eredményesek legyünk az értékesítési piacon. Különösen büszkék vagyunk arra, hogy épületeinkhez szükséges építőanyagok közel 60%-át saját gyáraink állítják elő, így biztosítva a minőséget és a fenntarthatóságot.

Mennyire jelentős költségmegtakarítást eredményezhet az előregyártás más technológiai megoldásokkal összehasonlítva?

Az előregyártott elemek alkalmazása jelentős hatással bír a munkaszervezés hatékonyságára, így képes alacsonyabb költségeket generálni. A finanszírozási költségek évente 100 ezer Ft/m2-t terhelnek a lakások árára, ezért elengedhetetlen, hogy egy projekt kivitelezése ne haladja meg másfél évet; különben a költségek drasztikusan megnövekednek. Az iparági tapasztalatok azt mutatják, hogy az előregyártás révén lényegesen gyorsabban haladhatunk a kivitelezési folyamatban, mint a hagyományos megoldásokkal. A modern előregyártási technológiák és a precíz tervezés ötvözésével pedig az előnyök még inkább felerősödnek.

Nemrégiben a kormány jóváhagyta a társasházi építményi jogot, amely új lehetőségeket nyithat meg a lakásvásárlás és -fejlesztés terén. Az eddigi gyakorlat szerint a vevők legkorábban a társasház építési engedélyének megszerzése után igényelhettek hitelt a lakás megvásárlásához. Most azonban felmerül a kérdés, hogy ez az új tervezet mennyiben könnyítheti meg a fejlesztők dolgát. Az új szabályozás potenciálisan gyorsíthatja a folyamatokat, és kedvezőbb feltételeket teremthet a piacon.

Korábban a vásárlóknak általában csak a használatbavételi engedély megszerzése után volt lehetőségük lakáshitel felvételére, ami azt jelentette, hogy az ingatlan csak akkor kaphatott hitelt, amikor már önálló helyrajzi számon bejegyezték a földhivatalnál. Ha azonban egy bank képes lenne gyorsabban folyósítani a lakáshitelt, és akár részletfizetési lehetőségeket is kínálni, az jelentős előnyhöz juttathatná a fejlesztőket, hiszen ezáltal gyakorlatilag előfinanszíroznák az építkezési folyamatokat. Ilyen esetben maguk a projektek is költséghatékonyabbá válhatnak, mivel elkerülhetők lennének a kettős finanszírozásból adódó problémák.

Jelen pillanatban a vevő fölveszi a hitelt, de az általa befizetett tőke a banknál marad, egészen addig, amíg át nem veszi a lakást. Ha a bank hamarabb, az építkezések korábbi stádiumában is tudna fizetni, akkor az azt eredményezné, hogy nem lenne szükség egyszerre (akkora) projekthitelre és jelzáloghitelezésre ugyanannál a projektnél, tehát az úgymond dupla finanszírozásra.

Sokkal ésszerűbb lenne a folyamat: a vásárló felveszi a lakáshitelt, megfelelő jogi biztosíték kerül az ingatlanra és a vevő által felvett hitel kerül be a projektfinanszírozásba. Összességében ez egy nagyon jó ötlet, én abszolút támogatom. Várjuk a társadalmi egyeztetés és a jogalkotási folyamat végeredményét.

A zuglói projektünkben a piacon szokatlan megközelítést alkalmazva geotermikus energiát használunk a fűtéshez. Ez a megoldás jelentős előnyöket kínál, hiszen környezetbarát és fenntartható módon biztosítja az energiaellátást. Az eddigi tapasztalatok alapján a geotermikus rendszer kiemelkedő hatékonyságot mutatott, és hozzájárult a működési költségek csökkentéséhez is. A jövőben tervezzük más megújuló energiaforrások integrálását is a projektbe, például napenergiát és szélenergiát, hogy még fenntarthatóbbá tegyük a működésünket.

Földhőt nagyon sok helyen használunk, napelemet pedig amennyit csak lehet. Ezeknél a projekteknél azonban elég szűkös az a terület, ahol olyan mennyiségű napelemet lehet telepíteni, hogy az érdemben érezhető legyen a rezsiköltségben. A geotermikus energiával viszont nagyon komolyan számolunk. Jelenleg is van futó projektünk, például a Szilas Liget, ahol már megkaptuk az engedélyt a geotermikus kútfúrásra, megpróbálkozunk lényegesen mélyebbre fúrni, mint az eddig Budapesten bárki tette.

A legfrissebb kutatásunk során Biharkeresztesen egy 3000 méter mély kútnál 165 fokos vízre bukkantunk. Ennek a hőforrásnak köszönhetően olyan jelentős mennyiségű elektromos energiát tudunk előállítani, amely teljes mértékben képes biztosítani az ott található üzemünk energiaigényét, így még hatékonyabbá téve a gyártási folyamatokat. Reményeink szerint egy-két éven belül sikerül megvalósítanunk az ehhez szükséges erőművet, amely biztosítja az elektromos áram termelését.

A Bosnyák tér és a Rákos-patak közötti területen épül a Bayer Construct zuglói projektje, ez a második lesz, ahol geotermikus energiát használunk. Azt látjuk, hogy az ott kinyert hőmennyiség 30-40 százaléka elég ahhoz, hogy a teljes projektet ellássa "zöld" energiával, míg a fennmaradó hőmennyiség felhasználható a közcélú távhőszolgáltatás megújuló energia felhasználására vonatkozó követelményeinek és igényeinek a kielégítésére. Meggyőződésem, energiahatékonyság szempontjából ez Európa-szerte az egyik legsikeresebb projekt lesz.

Ellentétben a sajtóban több helyen megjelent állításokkal hangsúlyoznám, hogy a geotermikus energia kinyerése egy zárt rendszeren keresztül működik, ebben van egy kitermelő kút, és egy visszasajtoló kút is amelyek egy szintén zárt csőrendszer köt össze. A visszasajtolás során a kitermelt víz visszakerül a kitermelés helyére, vagyis a föld mélyére, ezáltal nem veszélyezteti a víz minőségét, továbbá összességében nem csökkenti a talaj rétegrendjében meglévő vízmennyiséget.

A cikk megjelenését a Bayer Construct Zrt. támogatta, hozzájárulva ezzel a tartalom létrejöttéhez.

A címlapkép forrása: Portfolio.

Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe a részletes jogi tájékoztatót.