Árrobbanás a lakáspiacon? Ha alaposabban megvizsgáljuk a számokat, egészen eltérő kép bontakozik ki előttünk.
Üdvözöljük az "on the other hand" rovatban, ahol a Portfolio véleménycikkei találhatóak! Ezen írások a szerzők egyéni nézeteit tükrözik, és nem feltétlenül képviselik a Portfolio szerkesztőségének hivatalos álláspontját. Amennyiben szeretné megosztani saját gondolatait a témával kapcsolatban, kérjük, küldje el cikkét a [email protected] e-mail címre. A megjelent írásokat itt érheti el.
Kifejezetten felüdítő élmény volt olvasni a Portfolio-n nemrég megjelent átfogó összefoglalót, amely erősen árnyalta azt a képet, amely az utóbbi hetekben a fővárosi lakásárakról alakult ki a hazai médiában. Egymásra licitáló címekkel jelennek meg a budapesti árrobbanásról tudósító anyagok, miközben egy kicsit alaposabban a számok mögé nézve hamar kiderül:
ma kevesebbet kell dolgozni egy átlagos fővárosi panellakásért, mint 1994-ben.
Nem lenne bölcs dolog figyelmen kívül hagyni a drágulást, hiszen 2010 óta a magyar ingatlanárak hihetetlen 234 százalékkal emelkedtek, miközben az Európai Unióban ez az érték csupán 55,4 százalék. Az okokat pedig érdemes két jelentős tényezőben kutatni.
Az árfolyam és az infláció figyelembevételével a 234%-os számot 91,3%-os nettó áremelkedésre módosítjuk, ha forintban nézzük, mindez 15 év leforgása alatt történt. Ennek ellenére, ez a mérték nem éppen kiemelkedő vagy szenzációs.
hiszen számos tényező hatása mutatható ki benne. Az egyik a vásárlói elvárások, a korábbi évekre jellemzőnél gazdagabb, ebből adódóan pedig drágább műszaki tartalom. Magyarországon árfelhajtó hatása van annak is, hogy a hazai építőanyaggyártás gyakorlatilag teljesen eltűnt, a mai új építésű ingatlanokban 70-80 százalékban importanyagokat találunk. Ugyanebbe az irányba hat a munkaerőköltségek növekedése, ami itthon szintén kirívó mértékű. Egyfelől a legjobb szakemberek külföldre vándorlása miatt, de a költségekbe és ezáltal az árakba a többszörösen túlárazott közbeszerzések, a folyamatosan növekvő adóterhek, a változatos különadók is beépülnek, és még a bizonytalanságért is fizetni kell. Szintén növeli a költségeket a műszaki előírások fokozatos keményedése. Utóbbiba egyaránt beleértendő a szigorodó építési szabványok teljesítése, valamint a megfelelés az olyan elvárásoknak, amilyen például a megújuló energiaforrások preferálása az új otthonok energiaellátásában.
Akinek ismerős a folyamat, az jó helyen kapiskál: ehhez hasonló tendenciát láthatunk az autóiparban, ahol a biztonsági és környezetvédelmi elvárások miatt ugyanúgy egyre több, korábban extraként hozzáférhető felszereltségi elem válik alaptartozékká, ahogy az utasok kényelmét szolgáló műszaki plusztartalmat is integrálják a gyártók az egyre magasabb alapárba.
Ez a jelenség, amely elsőre talán szokatlannak tűnhet, valójában mélyebb összefüggésekre vezethető vissza, és mind a használt lakások, mind a használt autók piacán érezhető. Pár évvel ezelőtt még meglepődtünk, ha egy kiváló állapotú használt autót a vásárlási ár fölött tudtak értékesíteni, ám mára már természetessé vált, hogy az új autók aktuális árából kiindulva végezzük a kalkulációt. Hasonló okok állnak a háttérben, amikor a dráguló új lakások áremelkedése felfelé húzza a használt ingatlanok piaci értékét is.
A fizetőképes kereslet alakulása is összekapcsolja az autó- és a lakáspiacot, hiszen egyáltalán nem mellékes, hogy az árak mellett hogyan alakultak azok a bérek, amelyekből fedezni kell a növekvő négyzetméterárakat. Mivel a kilencvenes években egy zuglói panellakás volt az a családi fészek, amelyet egyetemistaként elhagytam, felütöttem a KSH "A budapesti lakáspiac, 1990-1995" címet viselő kiadványát. Ebből az derül ki, hogy 1994-ben 67 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár Budapesten, azaz egy 45 négyzetméteres lakás 3,015 millió forint volt - ez egybe is vág az emlékeimmel. A Tények könyve alapján az is megállapítható, hogy abban az időben 33 309 forint volt a havi bruttó átlagbér, ebből pedig könnyen kiszámítható, hogy 90 hónapot kellett dolgozni azért, hogy az ember egy zuglói panellakás boldog tulajdonosának mondhassa magát.
Ha összevetem a KSH által megadott, tavaly év végi átlagkeresetet (727 700 Ft/hó) a 45 négyzetméteres zuglói panelek jelenlegi árszintjével (50 millió forint), akkor mindössze 68,7 hónapnyi munkát kellene befektetni. Ez azt jelenti, hogy ma már csaknem két évvel kevesebb időt kell dolgozni egy ilyen lakásért, mint 30 évvel ezelőtt. Így nem túlzás azt állítani, hogy a budapesti lakáspiac a legkedvezőbbek közé tartozik ebben a kontextusban.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe a következő jogi tájékoztatásokat.
