Az állam egy forintos labdát dobott a piacra, de amit a vámon átengednek, az a réven könnyedén eltűnhet.


A 2025 első fele rávilágított a hazai ingatlanpiac sebezhetőségére és gyors átalakulására. Az év elején tapasztalt élénkedés után sajnos visszaesés következett be, de a szeptemberben induló Otthon Start Program révén a fiatal elsőlakás-vásárlók új reménysugarat hozhatnak a piac számára. Ugyanakkor fontos kérdés, hogy az új állami támogatások miként befolyásolják az amúgy is magas ingatlanárakat. A piaci szereplők, fejlesztők és döntéshozók számára létfontosságú, hogy a támogatások jól célozottak és fenntarthatóak legyenek, különös figyelmet fordítva az energetikai hatékonyságra és a megfizethetőségre.

Az ingatlanpiaci híreket rendre élénk közérdeklődés övezi. Nem is csoda, hiszen a hivatalos adatok szerint a magyarok 90 százalék saját tulajdonú ingatlanban él. Egy másik ok pedig, hogy talán soha nem volt még ilyen nehéz az otthonteremtés Magyarországon.

Az Index az elmúlt több mint két évben konzekvensen foglalkozott a lakhatási válság témakörével. Több alkalommal is megírtuk, hogy - bár az ingatlanárak emelkedése európai tendencia, ám - Magyarország letaszíthatatlanul ül az uniós áremelkedési rangsor tetején. Több mint 300 százalékos általános ingatlanár-emelkedésről is beszélnek szakértők, és a hivatalos uniós statisztikai sem sokkal marad el ettől: az Eurostat friss adatai szerint 2010 és 2025 első negyedéve között egyetlen ország sem volt, ahol nagyobb drágulást mértek volna. Az elmúlt másfél évtizedet tekintve 2010 óta 260 százalékos lakásár-növekedést regisztrált az unió statisztikai hivatala Magyarországon, ami több mint háromszorosa az EU-átlagnak. Ez azt jelenti, hogy

Megelőzve a második helyezett Észtországot, amely 238 százalékon áll.

Bár az áremelkedés EU-bajnok, az uniós tagállamok fővárosait összehasonlítva a budapesti ingatlanok átlagos négyzetméterárai még mindig elmaradnak, főleg a nyugati országok fővárosaihoz képest. Talán nem meglepő módon Luxemburgban a legzsebbenyúlósabb ingatlant vásárolni. A globalpropertyguide.com adatai szerint a miniállam fővárosában 11 035 eurót kell leszurkolni egyetlen négyzetméterért. Luxemburg Cityt Párizs (9530 euró/négyzetméter), Amszterdam (8350), Stockholm (7816), valamint Bécs (7702) követi, míg Budapest a közép/alsó kategóriába tartozik közel 3000 euró/négyzetméteres (1,2 millió forint) árfekvésével, ám az új építésű ingatlanok átlagos négyzetméterára a 4150 eurót is eléri (1,66 millió forint). Az investropa.hu 2025 júniusára vonatkozó felmérése szerint a magyarországi ingatlanárak robusztus, 19 százalékos növekedést mutatnak éves bázison.

Ennek tükrében négy, a hazai ingatlanpiacon jelentős szerepet betöltő ingatlanirodát kerestünk meg, hogy különféle szempontok szerint értékeljék az idei év első félévének teljesítményét.

"2025 első féléve rendkívül ellentmondásos időszakot hozott a hazai ingatlanpiac számára" - kezdte értékelését Balla Ákos. "Az első négy hónapban dinamikus növekedés tapasztalható, azonban ezt követően hirtelen visszaesés következett be. A befektetői kereslet időszakos fellángolása után a piac stabilizálódott, de újabb, államilag támogatott programok révén ismét növekedésnek indulhat a kereslet" - foglalta össze a Balla Ingatlan alapítója.

A zenga.hu elemzési vezetője, Futó Péter, hasonló trendeket figyelt meg a piacon. "Az év első három-négy hónapjában jelentős kereslet jellemezte a lakáspiacot, különösen a kisebb, egy-kétszobás ingatlanok iránt, amelyek iránt a befektetők körében kiemelkedő érdeklődés mutatkozott. Az állampapírok kamatkifizetési hullámát követően azonban áprilisban megtorpant a kereslet: a hirtelen megugró árak következtében nemcsak a befektetők, hanem a saját célra vásárlók száma is drámaian csökkent" – magyarázta. Hozzátette, hogy a kiadó lakások piaca ezzel szemben nem tapasztalt visszaesést, sőt, idén folyamatos növekedést mutat. Valószínű, hogy ez a tavalyi évhez hasonlóan, idén is a felvételi ponthatárok bejelentéséhez igazodva, július és augusztus hónapokban éri el a csúcspontját.

Az idei első félév meglehetősen változékony volt, és szinte kísértetiesen hasonlít az előző év hasonló időszakához - nyilatkozta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte a helyzet a következőképpen alakul: az év elején hatalmas lendülettel indultak a dolgok, de a dinamika a nyár közepére kifulladt. "A második félév viszont új keresleti hullámot hozhat, ami friss életet lehel a piacba. Ugyanakkor a 2025 első felében tapasztalt nyertesek és vesztesek teljesen eltérnek az egy évvel korábbiaktól. 2024 elején az előző évről elhalasztott tranzakciók és a csok plusz bevezetése élénkítette a lakáspiaci aktivitást, ami azonban júniusra elapadt, és a második félévben a befektetők kezdtek újra aktívvá válni." A befektetői kereslet leginkább Budapestre és a nagyobb városokba összpontosult az első félévben, ami éles ellentétben áll a 2024-es első felével, amikor főként a saját célú vásárlók voltak a piacon domináló erők. "Figyelemre méltó volt, hogy az idei év elején a budapesti ingatlanpiac milyen dinamikusan indult, hiszen februárban a havi áremelkedés meghaladta a 4 százalékot, míg júniusra ez már 0 százalékra csökkent. Ez azt jelenti, hogy nyár elejére a budapesti lakáspiac teljesen lelassult, és a korábbi dinamikus áremelkedés stagnálásba fordult" - tette hozzá Balogh László.

Ha a témát szegmensekre osztjuk, Balla Ákos véleménye szerint a következő megállapítások tehetők.

Az év első hónapjaiban tapasztalt, helyenként akár 20 százalékos áremelkedés főként a már említett befektetői tőke beáramlásához köthető, különösen az állampapírokból felszabadult pénzek hatására. "Ezek a befektetők jellemzően nem családi otthonokat kerestek, hanem tipikusan kisebb alapterületű, jó elhelyezkedésű, jól kiadható lakásokat - főként Budapesten és az agglomerációban. Ez a tőkebeáramlás azonban áprilisra kifulladt, és a kereslet visszatért a normál szintre" - mondta Balla Ákos, aki szerint jól látható az ingatlanpiac irányába táplált hagyományos befektetői bizalom, hogy az állampapírokból felszabadult pénzek jelentős hányada keresett magának helyet ingatlan formájában. A Balla Ingatlan tulajdonosa jelezte: a befektetői körökből érkező tranzakciók több ezer esetben 50-80 millió forintos nagyságrendben történtek, és várható még egy kisebb "második hullám" is, főként augusztus-szeptember környékén, amikor újabb állampapírok járnak le.

Az ingatlan.com adatai szerint a 2025 elején látott befektetői lendület leginkább az új építésű ingatlanok piacának kedvezett - a kereslet ebben a szegmensben éves összevetésben 60-70 százalékban nőtt. Ez ismét emelkedő pályára állította a fővárosi új lakások árait is, melyek a 2023-ban és 2024-ben alig nőttek számottevően.

"Valóban helytálló, hogy..."

2024 októberében úgy becsültük, hogy a lakásárak 2025-ben legalább 10-15 százalékkal emelkednek. 2025 júniusában az ingatlan.com lakásárindexe már éves alapon 14 százalékos emelkedést mutat, tehát a 2025-ös várakozások több mint 90 százalékát teljesítette. Ebből a szempontból is érdekes azt látni, hogy a lakáspiac motorja a második negyedévtől kezdve vidékre költözött, és olyan lokációkban maradt élénk a lakáspiac, ahol az ingatlanárak még a megfizethetőbb árszintekről indultak" - fejtette ki Balogh László.

A használt ingatlanok medián négyzetméterárai:

Természetesen, itt van egy egyedi változat: Forrás: ingatlan.com weboldal.

Az újonnan épült ingatlanok medián négyzetméterárai:

Természetesen, itt van egy egyedi változat: Forrás: ingatlan.com weboldal.

A kereslet élénkülése nyomán a budapesti és nagyvárosi panellakások tulajdonosai jelentős haszonra tettek szert. A befektetői érdeklődés által generált lakásáremelkedés ugyanis a saját célra ingatlant vásárló vevőket is a piacra vonzotta, akik megfizethető lakásokat kerestek. "Ennek eredményeként Budapesten a panellakások ára 2025 júniusában éves szinten több mint 30 százalékkal emelkedett, az átlagos négyzetméterárak pedig meghaladták az 1,1 millió forintot. A kínálat szintén felfutott: az első félévben a tulajdonosok és ingatlanközvetítők körülbelül 203 ezer ingatlanhirdetést adtak fel, ami 3 százalékkal több az előző évhez képest." Balogh László rámutatott, hogy a kereslet és kínálat viszonyát egyre inkább az határozza meg, hogy sokan szívesen eladnák ingatlanjaikat, és új helyre költöznének, de a nagyobb városokban, ahol az ingatlanárak a megfizethetőség határait súrolják, egyre nehezebb vevőt találni az adott árszinteken. Így sokan ragadnak meg eladó ingatlanjaikban.

A zenga.hu által közzétett adatok alapján az év elején tapasztalható fokozott kereslet hatása máris érzékelhető a hirdetési árak alakulásában. Különösen a kisebb, egy- és két szobás lakások esetében figyelhető meg jelentős áremelkedés. A 40 négyzetméternél kisebb budapesti ingatlanok ára egy év leforgása alatt 35%-kal nőtt, míg a 40-59 négyzetméteres lakások esetében körülbelül 30%-os éves áremelkedést regisztráltak.

Futó Péter szerint az év első harmadában a befektetők elsősorban a használt és az új, 1-2-3 szobás lakásokat keresték, míg a házak iránti kereslet erősödése kisebb volt. Ebből adódóan a második negyedévet jellemző visszaesés is mérsékeltebb volt a házaknál, mint a lakásoknál. A lakásokon belül a panelek is keresettek voltak, ezek árai a téglalakásokénál is nagyobbat emelkedtek.

A szakértők egyetértettek abban, hogy a befektetői hatások már nem számítanak fő hajtóerőnek. "A piac fókuszát mára egy másik, jóval jelentősebb változás határozza meg: az Otthon Start Program."

Balogh László tett némi kitérőt a bérlői piac felé. Rámutatott, hogy az emelkedő árak növelhetik a befektetők érdeklődését a lakáspiac iránt, az albérletárak viszont közel sem emelkednek ilyen tempóban. Ez pedig csökkenti a bérbeadásból várható hozamszintet. Az ebből származó bruttó hozamok Budapesten 5 százalék alatt maradnak, ami kevesebb mint az állampapírok hozamszintje. Ez mindenképp óvatosságra intheti a befektetőket - jelezte.

Több ingatlanpiaci szakértő, akik a lapunknak nyilatkoztak, korábban hangsúlyozták, hogy a lakhatási krízis kezelésében kulcsfontosságú lehet az első lakásvásárlók támogatása. Úgy tűnik, hogy ez a téma elérte a kormányzati döntéshozókat is, hiszen bejelentették az Otthon Start Programot, amelynek fő célja az első lakásvásárlás folyamatának megkönnyítése.

Az Index által elsőként bejelentett, szeptembertől életbe lépő, 3% kamatozású állami lakáshitelprogram szakértők szerint valóban a piaci hírek csúcsán áll. Az új konstrukció jelentős előnye, hogy nem köti gyermekvállaláshoz, ellentétben az eddigi keresletélénkítő programokkal, mint például a CSOK Plusz. A program célcsoportját az első lakásvásárlók alkotják, akik önerőből szinte lehetetlen helyzetben vannak a piacon való belépéshez.

- szögezte le Balla Ákos, aki - habár vitatható, hogy a program keresletélénkítő hatása tovább növeli-e az ingatlanárakat, továbbá az is, hogy ezzel túl nagy hitelterhet vesznek a nyakukba az igénylők - egyértelműen támogatja a bevezetést. "Évek óta nem kaptak ilyen forintos labdát, főként azok a pályakezdő, pályájuk elején járó fiatalok, akik eddig kiszorultak az ingatlanpiacról tulajdonosként, és csak a bérlői piac maradt számukra" - fogalmazott. Ugyanakkor fontosnak tartaná, hogy a támogatás legalább "B" energetikai besorolású lakásokra legyen felhasználható, ezzel is csökkentve a rezsiterheket.

az ingatlan.com szakértői hangsúlyozzák, hogy az Otthon Start Program révén több tízezer első lakásvásárló léphet be a piacra. Ennek következtében azok is új lehetőségeket kapnak, akik most értékesítik otthonukat. Ez a folyamat egy láncreakciót indíthat el az ingatlanpiacon, hiszen a legtöbb eladó a saját ingatlanja eladásából származó bevételből tudja majd finanszírozni a következő lépéseit. Továbbá, az Otthon Start Program szabályai viszonylag rugalmasak, ami még inkább kedvez a potenciális vásárlóknak és eladóknak.

Balogh László kiemelte, hogy a rendelkezésre álló adatok szerint a CSOK Plusz program keretében 2025 május végéig összesen 16 ezer család részesült támogatásban a bankok jóvoltából. Ez átlagosan havi 1-2 ezer érintettet jelent.

"Ennél nagyobb durranást okozhat a piacon az Otthon Start Program, aminek első évben is több tízezer igénylője lehet. Az állami támogatások mindig szerepet játszanak a kereslet élénkítésében, de az általános ingatlanpiaci tapasztalat az, hogy egy kamattámogatott hitelt sokkal nehezebben áraznak be az eladók. Emiatt lesz izgalmas az állami támogatások piaci árakra gyakorolt hatása. Ahogy az is izgalmas kérdés, hogy mivel szinte már minden célcsoport (lakásvásárló, gyermeket vállaló, első vevő, lakásfelújításban gondolkodó) számára elérhető valamilyen kamattámogatott hitel, ki fog piaci kamatozás mellett hiteleket igényelni a jövőben?" - tette hozzá.

Az ingatlan.com becslései szerint az Otthon Start Program miatt havonta 0,5-1 százalékkal emelkedhetnek az átlagos négyzetméterárak, ami éves szinten 6-12 százalékos áremelkedést okozhat. Ehhez hozzájárulhat a piac egyéb okokból végbemenő élénkülése is, viszont ezeket nagyon nehéz elkülöníteni egymástól - mondta Balogh László.

A fejlesztők körében egyre növekvő érdeklődés mutatkozik a "megfizethető lakhatás" koncepciója iránt. Az Otthon Start Program mellett a kormány által bevezetett intézkedések közé tartozik a 300 milliárd forintos keretű Lakhatási Tőkeprogram, amely alapvető pillérként szolgál a megfizethető lakhatás előmozdítására. Balla Ákos kiemelte, hogy ez a program nem keverendő össze a szociális bérlakásprogrammal; a cél itt az alacsonyabb árú, de saját tulajdonú lakások kialakítása, különösen a fiatalok számára. A siker érdekében szükség lehet új szabályozások bevezetésére is, mint például a négyzetméterár-plafon, amely biztosítaná, hogy a támogatott hiteleket ne luxusingatlanok vásárlására fordítsák.

Futó Péter világosan elválasztotta az Otthon Start Programot a Lakhatási Tőkeprogramtól, különös figyelmet fordítva arra, hogyan fognak ezek a kezdeményezések időben hatni a lakhatási helyzetre:

Balogh László véleménye szerint a Lakhatási Tőkeprogram legfontosabb dilemmája az, hogy a piacon feltűnő új lakások közül hány darab lesz elérhető a szélesebb közönség számára. Kiemelte, hogy ez a tényező végül nem befolyásolta a támogatások elosztását.

Balla Ákos szerint az idei év során a tranzakciók összesített száma 10-20 százalékkal meghaladhatja a tavalyi adatokat, de ennél jelentősebb növekedésre nem számít. "Ez azt jelzi, hogy bár a piac valamelyest felélénkült, még mindig alacsonyabb ütemben működik, mint a 2019-es, pandémia előtti csúcsévekben" – fejtette ki véleményét.

Futó Péter is osztja ezt a nézetet, és hangsúlyozza, hogy az idei év valószínűleg a tavalyihoz hasonlóan gyenge, esetleg egy kicsit erősebb teljesítménnyel zárul a lakásépítések vonatkozásában. Ugyanakkor 2026-ra, ha figyelembe vesszük a tervezett és folyamatban lévő projektek, valamint az építési engedélyek számát, várhatóan emelkedni fog a használatbavételi engedélyek kiadása.

Ami az új építéseket illeti, szerinte az új lakásprojektek esetében a 2025-ös év inkább a tervezési és előkészítési fázisról szól, semmint a valós piaci megjelenésről vagy kivitelezési csúcsról. Az új építések ugyanis jellemzően 2-3 éves átfutási idővel valósulnak meg, tehát a mostani ösztönzők csak évek múlva, legkorábban 2026-2027 körül mutatnak majd látványos eredményeket. "A már most zajló építkezések többsége a 2023-2024-ben elindult projektekhez tartozik. A jelenlegi év inkább arra lesz alkalmas, hogy a fejlesztők eladják a még rendelkezésre álló készletet vagy a folyamatban lévő beruházások lakásait. Ugyanakkor a mostani szabályozási és támogatási környezet arra ösztönözheti a fejlesztőket, hogy egyre több új projektet indítsanak el a tervezőasztalon" - mondta Balla Ákos.

Balogh László előrejelzései alapján 2025-ben elindulhat egy ingatlanpiaci fellendülés, amely akár 15 ezer új lakás megépítését is magával hozhat. Emellett a különböző államilag támogatott lakásfelújítási programok révén számos ingatlan is megújulhat, várhatóan több tízezer. A 2026-os év egyik kiemelkedő eseménye lehet az új állami otthonfelújítási program bevezetése, amelyről a miniszterelnök nyilatkozott, és amely több százezer ember számára kínálhat majd támogatást – tette hozzá Balogh László.

Related posts